Kinnisvara ostmise protsess Hispaanias erineb mitmes mõttes sellest, millega ollakse harjunud
teistes riikides. Allpool on välja toodud peamised juriidilised nõuded ja lisakulud, millega tuleb
arvestada.

1. NIE number (välismaalase isikukood)

Kinnisvara omandamiseks Hispaanias on vajalik NIE number (Número de Identificación de
Extranjero), mis on välismaalase maksukohuslase number. 

Selle numbriga saab:

• Avada pangakonto Hispaanias
• Allkirjastada notariaalne ostu-müügiakt (escritura pública)

         NIE-d saab taotleda:

• Hispaania politseijaoskonnas
• Hispaania saatkonnas või konsulaadis oma koduriigis
• Volitatud esindaja kaudu volikirja alusel

Menetluse kestus sõltub piirkonnast Hispaanias.

2. Kulud peale ostuhinna

Lisaks ostuhinnale – mis on tavaliselt ostja ja müüja vahel kokku lepitud – tuleb ostjal arvestada
täiendavate kuludega umbes 10–15% ulatuses. Nende hulka kuuluvad:

• Ülekandemaks (kasutatud kinnisvara puhul)
• Käibemaks ja tempelmaks (uue kinnisvara puhul)
• Notari ja kinnistusraamatu tasud
• Õigusteenuste tasud
• Laenulepingu sõlmimise kulud (kui kasutatakse finantseerimist)

Tähtis: Hispaania koosneb 17 autonoomsest piirkonnast ja rohkem kui 8 000 omavalitsusest,
mistõttu võivad maksud ja tasud piirkonniti erineda. Täpse info saamiseks tuleks pöörduda kohaliku
omavalitsuse või juriidilise nõustaja poole.

3. Detailne maksude ja tasude ülevaade

• Ülekandemaks (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales – ITP):
  Kehtib kasutatud kinnisvara ostmisel ja jääb tavaliselt vahemikku 7–11% ostuhinnast,
  olenevalt piirkonnast.
• Käibemaks (IVA) uue kinnisvara puhul:
  Uusehitiste puhul kehtib 10% käibemaks.
• Tempelmaks (Actos Jurídicos Documentados – AJD): Makstakse koos käibemaksuga uute kinnisvaraobjektide ostul; tavaliselt umbes 1,5%.
• Notari- ja kinnistusraamatu tasud: Riiklikult reguleeritud kulud, mis jäävad tavaliselt vahemikku 500–2 000 eurot, sõltuvalt kinnisvara väärtusest ja asukohast.
• Õigusabikulud: Tavaliselt umbes 1% + käibemaks ostuhinnast, kuid võivad erineda sõltuvalt lepingu keerukusest ja valitud juristist.
• Laenu seadistamise kulud: Hispaania pangad võtavad laenulepingu sõlmimisel tavaliselt umbes 1% laenusummast.
• Kinnisvaramaks (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – IBI): Aastane kohaliku omavalitsuse maks, mis on 0,5–1,2% vara katastriväärtusest. See kehtib ka siis, kui omanik ei ole Hispaania resident.
• Ühendustasud: kinnisvara üleandmisel tuleb sageli tasuda kommunaalteenuste, nagu elekter, vesi, kanalisatsioon ja gaas, ümbervormistamise või taasühendamise eest.

4. Kuidas toimib kinnisvara ostuprotsess Hispaanias

Kinnisvara ostmine Hispaanias on struktureeritud protsess, mis hõlmab mitmeid juriidilisi ja rahalisi
etappe. Alljärgnev ülevaade selgitab samm-sammult, mida ostja peaks teadma ja milleks valmis
olema.

1. Broneerimisleping
Kui ostja, müüja ja maakler on jõudnud kokkuleppele, sõlmitakse broneerimisleping (Reservation
Agreement), mis sisaldab:

• Kokkulepitud ostuhinda
• Eeldatavat objekti üleandmise kuupäeva
  Sellel hetkel maksab ostja broneerimistasu, mis jääb tavaliselt vahemikku 6 000 – 20 000 eurot. See
  summa tagab, et kinnisvara eemaldatakse turult.

2. Ostu-müügileping (Contrato de Compraventa)
Eraõigusliku ostu-müügilepingu sõlmimisel teeb ostja sissemakse, mis on tavaliselt 10%
ostuhinnast, millest on juba maha arvestatud eelnevalt makstud broneerimistasu. Lepingus
fikseeritakse:

• Maksegraafik
• Tähtajad
• Kõik kokkulepitud tingimused

3. Lisakulud
Lisaks ostuhinnale tuleb ostjal arvestada umbes 10–15% lisakuludega, mis hõlmavad:

• Ülekandemaks (kasutatud kinnisvara puhul, 7–11%)
• Käibemaks (10%) ja tempelmaks (umbes 1,5%) uute kinnisvarade puhul
• Notari- ja kinnistusraamatu tasud (500–2 000 eurot)
• Õigusabikulud (ligikaudu 1% + käibemaks)
• Laenulepingu sõlmimise tasu, kui kasutatakse finantseerimist (umbes 1% laenusummast)
  Kulud võivad piirkonniti erineda ning sõltuvad sellest, kas tegemist on uue või kasutatud
  kinnisvaraga.

4. NIE number (Número de Identificación de Extranjero)
Et omada kinnisvara Hispaanias, peab välismaalane taotlema NIE numbri, mis on maksukohuslase
registreerimisnumber. Seda on vaja:

• Pangakonto avamiseks
• Ostu-müügitehingu notariaalse kinnitamise jaoks
  NIE-d saab taotleda:
• Hispaania politseijaoskonnas
• Hispaania saatkonnas või konsulaadis oma koduriigis
• Volitatud esindaja kaudu volikirja alusel
  Tavapärane taotlemise aeg on 4 kuni 6 nädalat, olenevalt piirkonnast.

5. Valduse üleandmine ja võtmete kättesaamine

Ajavahemik broneerimislepingu ja kinnisvara üleandmise kuupäeva vahel võib varieeruda, kuid tihti
on võimalik leppida kokku ka kiire üleandmine. Valduse päeval, kui kõik maksed on tehtud ja
notariaalne akt allkirjastatud, saab ostja võtmed ja võib sisse kolida.

6. Notar (Notario Público)

Notar on riiklikult määratud juriidiline ametnik, kelle roll on:

• Kontrollida osapoolte isikusamasust
• Kinnitada, et müüjal on seaduslik õigus vara müüa
• Veenduda, et maksed vastavad Hispaania seadustele
• Kontrollida, kas kinnisvaral lasub võlgnevusi
• Koostada ostu-müügitehingu akt (escritura pública), mis esitatakse kinnistusraamatule

Tähtis: Notar ei kontrolli kinnisvara füüsilist seisukorda.

7. Ostja kohustus kinnisvara üle vaadata

Hispaania seaduste järgi müüakse kasutatud kinnisvara põhimõttel “nagu on” (existing condition).
Seetõttu on ostja kohustus objekti enne lepingu allkirjastamist põhjalikult üle vaadata.
Kui kinnistul on vaja teha parandusi või kui on muid eritingimusi, tuleb need lepingusse selgelt sisse
kirjutada. Soovitame kasutada sõltumatu tehnilise arhitekti teenust — saame vajadusel
usaldusväärseid spetsialiste soovitada.

8. Omandiõiguse registreerimine

Pärast ostu-müügitehingu notariaalset allkirjastamist ja kõigi maksude ning tasude tasumist
esitatakse akt kinnistusraamatusse (Registro de la Propiedad). Registreerimine kestab tavaliselt 2
kuni 3 kuud. Pärast registreerimist saab ostja:

• Originaalakti
• Ametliku omandiregistri tõendi

See juhend selgitab Hispaania kinnisvara ostuprotsessi peamisi samme, kulusid ja seaduslikke
kohustusi. Soovitame kaasata professionaalne jurist, et tagada tehingu sujuv ja turvaline läbiviimine.
Aitame teid juristi leidmisel kui teil endal kedagi kindlalt veel pole.