Kui ostja avastab pärast kinnisvara ostmist olulise puuduse, millest teda varem ei ole teavitatud, kuid mida müüja teadis või pidi teadma, on tegemist varjatud puudusega. See tähendab, et müüja oleks pidanud ostjat informeerima, kuid ei teinud seda. Et vältida hilisemaid vaidlusi, on aus ja mõistlik kõik teadaolevad puudused ostjale avameelselt edastada ning need ka ostu-müügilepingus fikseerida.
Varjatud puudused võivad olla seotud juriidiliste, tehniliste või keskkonnaalaste probleemidega, mis sageli omavahel kattuvad.
- Juriidilised puudused hõlmavad puudulikku dokumentatsiooni, tasumata kommunaalmakseid, korteriühistu võetud laenu, mis tõstab igakuiseid kulusid, või näiteks muinsuskaitse piiranguid.
- Tehnilised puudused võivad olla ehitusvead, amortiseerunud tehnosüsteemid või muud konstruktsioonilised probleemid.
- Keskkonnaalased puudused võivad hõlmata näiteks kevadisi üleujutusi, lähedal asuva tootmishoone müra ja saastet või naabriks olevat pidevat korra rikkujat.
Kuigi juriidilisi ja tehnilisi puudusi saab reeglina lahendada, nõuab see sageli lisakulusid ja aega. Keskkonnaalaseid puudusi ei pruugi aga üldse võimalik kõrvaldada.
Seaduse järgi vastutab müüja kinnisvara puuduste eest, kui:
✔ Puudus oli olemas juba kinnisvara üleandmise hetkel.
✔ Puudus ei ole tekkinud ostja tegevuse tõttu.
✔ Ostja ei teadnud ega pidanudki puudusest teadma.
✔ Ostja teavitab müüjat puudusest mõistliku aja jooksul pärast selle avastamist.
✔ Puuduse osas ei ole kokku lepitud müüja vastutuse välistamist või see ei ole seaduslik.
✔ Puudus on tingitud müüja tahtlikust tegevusest või raskest hooletusest.
✔ Müüja teadis puudusest, kuid ei informeerinud ostjat.
Müüjal on kohustus ostjat kõigist teadaolevatest puudustest teavitada, mis võib kajastuda ka kinnisvara hinnas. Samuti on oluline teada, et müüja vastutus varjatud puuduste eest kestab kuni kaks aastat pärast müügitehingu sõlmimist. Kui ostja avastab selle aja jooksul olulise puuduse, võib ta nõuda müüjalt puuduse kõrvaldamist või kulude hüvitamist. Äärmuslikul juhul võib ostja algatada kohtumenetluse, et müügitehing tühistada ja nõuda raha tagasi.